独家报告：房价上涨城市出现“情绪化”购买

　　【房产 林振兴 发自北京】

　　2016年，中国楼市出现最多的关键词就是“去库存”。中国楼市出现明显分化，“去库存”催生了部分城市的政策宽松，吸引了大量资金入市，引发部分城市房价快速上涨；另一些城市则呈现“去库存”乏力、市场低迷。

　　为全面剖析中国房地产“去库存”现状，2016年8月，房产特别联合网、研究院房产研究中心、智慧等多家机构，在205个城市展开问卷调查，共计23万网友参与。通过用户特征、市场状况、购买意愿等多个维度调研，报告显示城市人口结构和经济发展状况影响去库存效果，近7成网友认为上涨城市房价会继续上涨，面对房价上涨36.2%网友选择“离开”。

　　去库存压力小的城市71.8%网友看涨

　　全国房地产呈现出较为明显的两极分化，住宅房价上涨城市多数都呈现同比大幅上涨，高达71.8%；而63.8%的调查者认为市场不太好的城市多数房价“持平”，36.2%网友则认为会下跌，这样也使挣扎在去库存压力下的城市更加难以“去库存”。

　　面临严重的去库存压力。在一线城市房价大涨，部分核心二线、三线城市大幅补涨之后，部分领涨城市如深圳，房价收入比畸高，区域紧缩政策和调整行情呼之欲出。

　　因此，现在市场不景气的城市“去库存”的力度需要加大，以防范“去库存”未能实现，又增加大量新的增量库存。

　　近8成网友认为房价下跌由于供应大于需求

　　房价波动的原因并不是简单来自供需关系。78.1%的调查者认为下跌城市的供应明显大于需求，其主要原因在于需求不旺盛，不愿意入市；46.4%的调查者认为上涨城市部分因素来自供应紧张，其原因恰恰是需求活跃，不仅有刚性需求，68.4%网友认为还因“没有合适的投资品”而大量入市的投资投机性资金。

　　房价下跌或持平的主要原因，70.6%网友认为是区域经济差强人意，收入水平不高。“去库存”是系统工程，绝不是靠简单刺激购买的政策可以解决的。

　　69.3%网友悲观认为一二线城市房价会继续上涨

　　上涨城市未来市场的看涨预期增强，而“去库存”压力大的城市看跌比例高。一方面，上涨城市已出现“情绪化”购买，69.3%的调查者认为上涨城市房价依旧会持续上涨，需要警惕潜在风险；另一方面，下跌城市依然存在较强烈的“下跌预期”，占比40.8%，所以制定适合的“一城一策”尤为重要。

　　3年内需释放的刚性需求方面的差异是上涨下跌的分水岭。“去库存”需要更加积极的鼓励“刚需”。上涨城市有5成调查者在三年内在有购房意愿，而下跌城市仅占4成。

　　面对房价上涨36.2%网友选择“离开”

　　下跌城市的幸福感整体水平优于上涨城市，占比高达68.4%。因为想买房而焦虑，大大影响了幸福感。而下跌城市反而不看重房价的波动。

　　房价快速上涨会阻碍人才的迁入，房价上涨城市中36.2%调查者会考虑换个城市发展。因房价上涨而萌生去意的群体不在少数，在政策上需要考虑对城市发展有重要作用的外来人员住房上的需求要素。但房价下跌城市中仅有18.8%的调查者会选择离开。

　　人口结构和经济发展影响去库存效果

　　房价上涨城市的年龄结构明显优于房价下跌城市，调查者中20-40岁占比近8成。以北京、上海、深圳等一线城市为代表，其年龄结构的优化自于外来劳动人口的增长。厦门、南京、武汉、合肥为代表的省会城市，珠海、东莞等部分区域重点城市，同样显现出较为明显的人口输入特征。

　　而下跌城市开始显现老龄化特征，40岁以上调查者占比34.1%，且劳动力人口有明显外出发展的特征。房价上涨城市调查者42.2%尚未置业，比例明显高于下跌城市，同样显示外来劳动人口对房价的推动作用。

　　个人收入水平是城市经济发展水平的重要标志。区域经济发展状况是决定房地产市场发展状况的基础。个人收入水平低下，仅能顾个温饱，是不可能实现去库存目标的。

　　上涨城市的个人收入10万以上占比39.2%，而下跌城市仅占22%。因此，加大力量改变产业结构，推动区域经济快速复苏，增强居民信心，才能真正有效的“去库存”。

　　“去库存”政策应坚持因城施策

　　“限购”不利于人口流动，仅有32.3%的网友支持恢复住宅限购制度。在房价上涨预期下更容易形成“紧缺”假象，催生包括“假离婚”在内的社会问题，认同度低。

　　增加投资性投机性购房行为的购买成本对市场的影响会更明显，例如51.4%的网友支持加大二套房以上投资投机性购房房贷利率、55.2%的网友鼓励投资投机性购房额外征收房屋购置税。增加持有成本对市场的影响会更有效和公平，根据数据显示，52.4%的网友赞同向一定期限内没有居住或出租的房产征收空置税。

　　超过5成网友认为降低购房税收成本、购房房贷利率优惠更能吸引买房人入市。适度限制新增住宅项目开发量对市场会有一定的刺激性作用。“购房款抵扣个人所得税”显然只适用于高收入群体，并非普适性政策，也不利于解决低收入家庭的购房需求，并非良策。

　　从个人收入结构上来说，降低首付比例无疑增加还贷压力。房价下跌城市中，36.0%调查者认为降低首付比例能鼓励消费者买房。但从整体市场而言，降低首付就是增加杠杆，在市场低迷的背景下，需要充分考虑房价下跌带来的区域金融风险增加。因此，首付比例必须控制在合理范围内，首应该严禁付贷以及隐形的首付贷。